Вторичка или новостройка: что выгоднее в 2025 году?

 

 

Рынок недвижимости — это не только про стены и квадратные метры, это про мечту, которая рано или поздно становится частью почти каждой семьи. И начинается она, как правило, с одного непростого выбора: что предпочтительнее — блестящий новострой с запахом свежего бетона и обещанием современного комфорта или «вторичка» с историей, обжитым двором и устоявшейся инфраструктурой? В 2025 году этот вопрос звучит особенно остро. Экономика переживает очередной виток турбулентности, государство корректирует ипотечные программы, а предпочтения покупателей заметно меняются.

Цифры лишь подчеркивают масштаб дилеммы. По данным СберИндекса, в июле 2025 года «квадрат» в новостройке обошёлся россиянам в среднем в 175,6 тыс. рублей. Вторичный рынок, ещё недавно воспринимавшийся как более доступный, подтянулся почти вплотную — 116,4 тыс. рублей за метр. Разрыв сокращается, и при учёте льготных ипотек, расходов на ремонт и перспектив будущего роста стоимости ситуация выглядит куда менее однозначной, чем пять лет назад.

В этой статье эксперты агентства недвижимости «Владис» разложат по полочкам все аргументы: где выгоднее вложиться, какие подводные камни скрываются за каждым выбором и что может стать решающим фактором именно для вас. Ведь речь идёт не просто о покупке — речь идёт о фундаменте вашей будущей жизни.

---

Ценовой барометр 2025 года: Где дешевле — в новостройке или на «вторичке»?

Принятие решения о покупке недвижимости во многом сводится к цифрам. Важно не только понять, сколько стоит квадратный метр, но и учесть все сопутствующие расходы, включая ипотеку, ремонт и будущие вложения. Именно поэтому в 2025 году финансовая выгода стала сложной многокомпонентной задачей.

На первый взгляд, разница в цене за квадратный метр кажется огромной. По данным аналитики, средняя стоимость новостроек по России составляет около 175,6 тысяч рублей за квадратный метр. При этом на вторичном рынке этот показатель держится на уровне 116,4 тысячи рублей. Получается, разрыв может достигать 50%, однако эти данные сильно зависят от региона, типа жилья и его класса. При этом, на вторичном рынке в 2025 году уже наблюдается небольшой, но заметный дисконт в 5-7% на просторные квартиры, которые сложно продать. Это делает покупку такого жилья более доступной для определенных покупателей.

Ключевым фактором, который кардинально меняет картину, является ипотека. Если вы планируете брать кредит, то общая выгода от покупки новостройки становится гораздо более очевидной. В 2025 году для нового жилья доступны льготные ипотечные программы, такие как семейная ипотека со ставками от 5-6% и IT-ипотека от 4,5%. На вторичном рынке ставки значительно выше и могут достигать 22% и более. За счет этой разницы в процентах переплата по кредиту за новостройку может оказаться значительно ниже, что делает её более выгодной в долгосрочной перспективе.

Если рассматривать недвижимость как инвестицию, то новостройки выглядят более привлекательно. Покупка жилья на этапе котлована позволяет заработать на росте его стоимости, который происходит по мере завершения строительства. Кроме того, новое жилье показывает более стабильный рост цен даже в периоды экономической нестабильности.

А еще, в 2025 году застройщики предлагают различные удобные финансовые схемы. Например, рассрочка позволяет разбить платежи на несколько лет, а смешанные схемы (ипотека + депозит) могут снизить процентную ставку. Все это делает финансовую сторону покупки новостройки более гибкой и привлекательной. Вторичный рынок в этом плане предлагает меньше вариантов, и вся сделка обычно происходит за один раз, либо с использованием стандартной ипотеки.

Больше, чем цена: сравниваем комфорт, риски и готовность к заселению

Выбор квартиры — это не только финансовое решение. Это выбор образа жизни, комфорта и безопасности. Чтобы принять правильное решение, нужно внимательно оценить все плюсы и минусы обоих вариантов, помимо их стоимости.

Новостройки: взгляд в будущее

Плюсы новостроек:

• Комфорт и технологии. Главное преимущество нового жилья — это современный комфорт. Здесь вы найдете продуманные планировки, которые максимально используют каждый квадратный метр. Это и просторные кухни-гостиные, и мастер-спальни с собственными санузлами, и гардеробные. Многие застройщики предлагают опции «умного дома», где можно управлять освещением, отоплением и безопасностью прямо со смартфона. Новые коммуникации — это отсутствие проблем с прорывами труб, перепадами напряжения и старой проводкой.
• Юридическая чистота. Покупка квартиры в новостройке — одна из самых безопасных сделок на рынке. У такого жилья нет истории, а значит, исключаются риски, связанные с предыдущими владельцами: внезапно появившимися наследниками, брачными спорами или мошенническими схемами. С 2019 года средства покупателей защищены эскроу-счетами, которые гарантируют, что деньги будут переданы застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию.
• Энергоэффективность. Современные строительные технологии и материалы позволяют значительно экономить на коммунальных платежах. Новые утеплители, оконные системы и индивидуальные тепловые пункты делают дома гораздо более энергоэффективными. Это не только снижает ваши ежемесячные расходы, но и благоприятно влияет на экологию.
• Развитая инфраструктура. Многие новые жилые комплексы строятся по принципу «город в городе», где застройщики сразу проектируют детские сады, школы, поликлиники, магазины и спортивные площадки. Это создаёт комфортную и самодостаточную среду для жизни, где всё необходимое находится в шаговой доступности.

Минусы новостроек:

• Сроки ожидания. Самый большой недостаток — это необходимость ждать. Заселиться сразу после покупки, как правило, не получится. Срок сдачи дома может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет. Этот вариант не подходит для тех, кому нужно срочно решить жилищный вопрос.
• Ремонт и дополнительные затраты. Большая часть новостроек сдаётся с черновой отделкой или без неё. Это значит, что после получения ключей вам предстоит сделать полный ремонт, что потребует дополнительных вложений и времени, а также готовности жить в окружении строительного шума и грязи ещё несколько лет.
• Риски долгостроя. Несмотря на введение эскроу-счетов, риск столкнуться с недобросовестным застройщиком и задержкой сроков сдачи до сих пор существует. Хотя он сведён к минимуму, полностью исключить его нельзя.

Вторичный рынок: уют и обжитость

Плюсы «вторички»:

• Готовность к заселению. Это ключевое преимущество. Вы можете въехать в квартиру сразу после оформления сделки. Это идеальное решение для тех, кто продал старое жильё и не хочет тратить деньги на аренду.
• Развитая инфраструктура. Вторичное жильё, как правило, находится в уже обжитых районах с развитой инфраструктурой. Это значит, что рядом есть устоявшиеся детские сады, школы, поликлиники, парки и остановки общественного транспорта. Вам не придётся ждать, пока построят дороги и откроют магазины.
• Историческая ценность. Многие покупатели ценят вторичное жильё за его характер и уникальность. Старый фонд часто обладает высокими потолками, толстыми стенами и нестандартными планировками, а старые районы — особым шармом.
• Цена за квадратный метр. Как мы уже говорили, стоимость квадратного метра на вторичном рынке ниже, чем в новостройке. Это делает покупку такого жилья выгоднее, особенно если вы не планируете брать ипотеку.

Минусы «вторички»:

• Риски сделки. Сделки с вторичным жильем требуют тщательной юридической проверки. Нужно убедиться в чистоте истории квартиры, проверить права всех собственников, убедиться в отсутствии обременений и долгов.
• Износ коммуникаций. В старых домах могут быть изношены водопроводные, канализационные и электрические системы. Это может привести к непредвиденным расходам на ремонт.
• Высокие процентные ставки по ипотеке. Один из самых существенных недостатков «вторички» — отсутствие льготных ипотечных программ, из-за чего общая стоимость покупки с учётом переплаты по кредиту может оказаться очень высокой.
• Несовременные планировки. Во многих старых домах планировки не соответствуют современным представлениям о комфорте. Маленькие кухни, узкие коридоры и смежные комнаты могут стать серьёзным недостатком.

Персональный выбор: какой вариант подходит именно вам?

Теперь, когда вы знаете все плюсы и минусы, пора задать себе главный вопрос: что подходит именно мне? Ответ кроется не только в цифрах, но и в ваших личных приоритетах, жизненных обстоятельствах и планах на будущее. Не существует универсально лучшего варианта, есть только самый подходящий именно для вас.

Для кого новостройка — идеальный выбор?

Новостройка — это не просто квартира, это инвестиция в будущее, возможность создать пространство с нуля, полностью под свои запросы.

Этот вариант идеально подходит для тех, кто:

• Ориентируется на льготные ипотечные программы. Если ваш бюджет ограничен и вы можете воспользоваться семейной или IT-ипотекой, то новостройка становится наиболее выгодным решением. Несмотря на более высокую цену за квадратный метр, низкие процентные ставки значительно сокращают переплату по кредиту, делая итоговую стоимость приобретения ниже, чем на вторичном рынке.
• Ищет объект для инвестиций. Покупка квартиры на стадии строительства — это проверенная стратегия для инвесторов. По мере готовности дома её стоимость растет, что позволяет получить прибыль уже к моменту сдачи объекта. Кроме того, новое жилье всегда пользуется спросом на рынке аренды, особенно если речь идет о современных и комфортных жилых комплексах.
• Готов подождать ради комфорта и безопасности. Если у вас нет необходимости срочно переезжать, и вы цените современный комфорт, продуманные планировки и новые технологии, то новостройка — ваш выбор. Вы получаете абсолютно новое жилье без "истории", с чистыми документами и современными коммуникациями.

Когда стоит выбрать «вторичку»?

Вторичное жильё — это решение для тех, кто ценит время и практичность.

Этот вариант подходит, если вы:

• Нуждаетесь в немедленном заселении. Если вы продали старую квартиру или просто хотите въехать в новое жилье как можно скорее, «вторичка» — единственный выход. Сразу после завершения сделки вы получаете ключи и можете переезжать.
• Располагаете наличными средствами. Если вы не планируете брать ипотеку, то более низкая цена за квадратный метр на вторичном рынке становится весомым аргументом. Вы сэкономите на переплате по кредиту, что делает покупку более выгодной.
• Ищете квартиру в конкретном районе. Вторичный рынок предоставляет огромный выбор жилья в уже обжитых районах с устоявшейся инфраструктурой — детскими садами, школами, магазинами, поликлиниками и парками. Это идеальный вариант, если вы привязаны к определенному месту жительства.

Чтобы окончательно определиться, задайте себе эти вопросы:

• Насколько срочно мне нужно жилье? Если счет идет на недели, то ваш выбор — вторичный рынок.
• Буду ли я использовать ипотеку и имею ли право на льготные программы? Если да, то новостройка может стать финансово более выгодной.
• Готов ли я к ремонту и дополнительным затратам? Если вы хотите въехать и жить, то лучше рассмотреть готовый вариант.
• Для чего я покупаю жилье: для жизни или для инвестиций? Инвестиции в новостройки обычно приносят более высокий доход.

FAQ: Вопросы и ответы: что еще важно знать?

Чтобы получить полную картину, необходимо разобраться в деталях, которые часто остаются за кадром. Мы собрали самые актуальные вопросы, которые волнуют покупателей в 2025 году, и подготовили на них развернутые ответы.

Правда ли, что в 2025 году цены на вторичное жилье будут падать?

На самом деле, ситуация неоднозначна. По данным аналитиков, в целом по стране рынок «вторички» остается стабильным, но на отдельные сегменты цены действительно могут снизиться. Например, на трех- и четырехкомнатные квартиры в Москве и других крупных городах наблюдается небольшой, но заметный дисконт до 7%. Это связано с тем, что найти покупателя на такое жилье сложнее, особенно при высоких ставках по ипотеке. В то же время, цены на однокомнатные квартиры и студии в привлекательных локациях продолжают расти, так как спрос на них остается высоким.

Что выгоднее покупать для сдачи в аренду?

Выбор зависит от ваших целей. Новостройка — это привлекательный вариант для долгосрочной аренды. Арендаторы ценят новые дома, современные коммуникации, чистоту и стильный ремонт. Особенно востребованы небольшие студии и однокомнатные квартиры в новых ЖК. «Вторичка» — это хороший выбор для краткосрочной аренды или для тех, кто хочет получать доход сразу. Такие квартиры часто расположены в уже обжитых районах с развитой инфраструктурой, что особенно привлекательно для туристов или студентов.

Какой рынок более безопасен для сделки?

Сегодня покупка квартиры в новостройке считается максимально безопасной. В 2025 году все сделки с новостройками защищены эскроу-счетами, которые гарантируют, что деньги покупателя находятся в банке и не могут быть переданы застройщику, пока дом не будет достроен и сдан. В случае со «вторичкой» риски выше. Вы покупаете жилье с историей, поэтому крайне важна тщательная юридическая проверка. Необходимо убедиться в отсутствии обременений, долгов, оспариваемых прав наследников и других «подводных камней».

Какие риски существуют при покупке новостройки, кроме долгостроя?

Кроме риска задержки сроков сдачи, который сейчас сведен к минимуму, есть другие нюансы. Например, застройщик может сдать дом с некачественными работами или отклониться от первоначального проекта. Также стоит учитывать, что обещания застройщика по поводу инфраструктуры могут не всегда сбываться в полной мере. Иногда строительство детского сада или школы затягивается на неопределенное время.

Можно ли торговаться при покупке вторичного жилья?

Да, торг на вторичном рынке — это обычная практика. По данным аналитиков, в 2025 году средний размер торга в Москве составляет от 3% до 5% от первоначальной стоимости. Торг возможен, если продавец заинтересован в быстрой сделке, квартира имеет недостатки, или на рынке много аналогичных предложений.

Какая ситуация с выбором недвижимости в Москве в 2025 году?

Москва традиционно показывает иную динамику, чем остальная Россия. Цены на столичном рынке стабильно высокие, однако и здесь наблюдается сближение стоимости новостроек и «вторички». В 2025 году, в связи с высокими ставками на вторичное жилье, спрос на новостройки с льготной ипотекой в Москве остается очень высоким. Многие покупатели предпочитают новое жилье на окраине старой Москвы, чтобы иметь возможность воспользоваться выгодными кредитными программами, чем переплачивать за «вторичку» в центре города. Москва в 2025 году подтверждает свой статус особого рынка: цены на новостройки продолжают расти, но спрос при этом заметно охлаждается.

Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках по итогам первого полугодия достигла 594,3 тыс. рублей — рост на 11,7 % всего за шесть месяцев. Однако высокие цены и изменения в ипотечных программах сделали покупателей осторожнее: количество заключённых ДДУ снизилось на 15 % по сравнению с прошлым годом, составив около 38,5 тыс. сделок. Не радуют и показатели девелоперов: объём новых проектов в Москве сократился почти на 38 %, что соответствует лишь 1,8 млн м² жилья. Рынок входит в фазу противоречий: цены продолжают штурмовать новые вершины, но возможности покупателей и аппетиты застройщиков заметно сокращаются.

Есть ли возможность оформить ипотеку на «вторичку» под более низкий процент?

Такая возможность есть, но она не столь распространена, как льготные программы для новостроек. Некоторые банки предлагают специальные условия для клиентов, готовых внести большой первоначальный взнос (от 30% и более), а также для зарплатных клиентов. Однако даже в этом случае ставки редко опускаются ниже 15-18%, что по-прежнему делает «вторичку» менее доступной для большинства покупателей.

Ваш идеальный дом — это реальность

Выбор между новостройкой и «вторичкой» — это не просто решение о покупке квадратных метров. Это выбор будущего, вашего комфорта и спокойствия на долгие годы. Независимо от того, что вам ближе — уют обжитого района или энергия нового современного дома, главное — чтобы этот выбор был сделан с уверенностью.

Специалисты агентства недвижимости «Владис» всегда готовы помочь вам в этом. Мы разберемся в тонкостях рынка, проведем полный сравнительный анализ и найдем тот вариант, который идеально подойдет именно вам. Мы сделаем вашу сделку простой и безопасной. Обращайтесь, чтобы ваш путь к дому мечты стал лёгким и радостным.